generalites

Nous allons voir quels sont les types de projets immobiliers dans lesquels Ecetia Intercommunale investit en vue de les donner en location aux pouvoirs publics locaux, quelles sont nos modalités d’intervention ainsi que les avantages pour nos coopérateurs de faire appel à nos services.

Quels projets ?

Prenons quelques exemples :

  • une commune souhaite se doter d’un nouvel immeuble où réunir les services administratifs communaux, du CPAS et de la zone de police. Pour toute une série de raisons (complexité de la mise en œuvre du projet, coût de celui-ci, impact budgétaire …), le Collège communal ne cesse d’en reporter la réalisation ;
  • une société de logements possède un terrain vierge, elle doit augmenter son parc immobilier mais n’a pas les moyens humains ni financiers de construire ces logements qui lui permettraient de réaliser sa mission sociétale et de générer des recettes locatives ;
  • une commune souhaite vendre à un promoteur les anciens bâtiments, qui abritent ses services des travaux et des plantations et qui se trouvent dans un lotissement, pour construire un nouveau hall susceptible d’accueillir bureaux, garages, ateliers, aires de stockage, … Elle souhaite être assistée à la fois pour la construction du nouveau hall et pour réaliser une promotion optimale de ses anciens immeubles.

Ces projets peuvent être réalisés par Ecetia dont la stratégie d’investissements immobiliers vise principalement trois catégories d’immeubles :

  • des immeubles administratifs : bureaux, bâtiments scolaires …
  • des immeubles industriels : halls logistiques, ateliers, garages …
  • des immeubles d’habitation : appartements, logements sociaux …

Bien sûr, il est aussi possible de réaliser d’autres types d’infrastructures comme, par exemple, des infrastructures sportives, mais selon une méthodologie un peu différente.


Comment ?

Le déroulement d’un projet immobilier comprend deux phases distinctes : une phase de consultance et une phase immobilière proprement dite.

L’ensemble du processus est plus amplement décrit dans le règlement général d’intervention du secteur immobilier d’Ecetia Intercommunale et ses annexes : règlement particulier pour l’immobilier locatif, accord-cadre et convention type de location.


Avantages pour les pouvoirs publics locaux de travailler avec Ecetia :

Le pouvoir public local qui confie la réalisation d’un projet immobilier à Ecetia :

  • se donne la possibilité de voir concrétiser ce projet en réduisant au maximum l’intervention de ses propres services, puisqu’ Ecetia coordonne l’ensemble du projet.
    • définition des besoins immobiliers du pouvoir local concerné, puisque le pouvoir public local participe à l’élaboration du projet, en décrivant ses besoins, mais n’a pas à se préoccuper de son financement, de la passation des marchés publics requis, du suivi du chantier, des risques de construction … ;
    • construction puis maintenance de l’immeuble pendant toute la durée du bail locatif.
  • maîtrise ses coûts, ses risques et son endettement puisque le montant du loyer qu’il devra verser à l’intercommunale est fixé dès la signature du bail donc, en principe, avant la construction de l’immeuble.

C’est donc Ecetia qui assume le risque de construction et, notamment, celui de voir le coût de cette construction dépasser le budget initialement admis et sur base duquel le loyer a été calculé.

  • Le loyer représente, pour le pouvoir public local, une dépense ordinaire de fonctionnement, et non une charge de dette.

Ce loyer ne vient, dès lors, pas grever les balises d’emprunt du locataire, s’agissant d’une opération de location simple et non d’un leasing immobilier, au sens de la circulaire budgétaire.       

  • à la fin du bail, il (le pouvoir public locataire) a le choix entre (1) reconduire la location pour un nouveau terme ; (2) mettre fin à l’occupation et laisser Ecetia faire sa propre affaire du devenir de l’immeuble ou (3) devenir propriétaire de ce dernier.

Si le pouvoir public local concerné fait le choix de devenir propriétaire de l’immeuble, et s’il s’engage à en maintenir l’affectation publique, l’indemnité qu’il devra verser à Ecetia, en contrepartie du transfert de propriété de cet immeuble, sera limitée à la couverture de la perte comptable subie par l’intercommunale, peu importe le prix que cette dernière aurait pu tirer d’une vente de l’immeuble sur le marché.

En d’autres termes, quel que puisse être le prix qu’Ecetia pourrait tirer de la vente de cet immeuble sur le marché, celle-ci renonce à réaliser une plus-value immobilière, si le pouvoir public local acquiert l’immeuble pour cause d’utilité publique.